Исполнение обязательств по договорам аренды в период действия режима повышенной готовности
Уважаемые коллеги!
Во многих регионах России в качестве меры, направленной на предупреждение распространения COVID-19, введен режим повышенной готовности, в результате чего существенно затруднился или стал вовсе невозможен доступ к арендованным помещениям.
Юридическое агентство «Далидан, Денисов и партнеры» представляет Вашему вниманию положения ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», регулирующие арендные правоотношения.
Данные положения распространяются не только на аренду государственного и муниципального имущества, но и имущества, находящегося в частной собственности.
Пункт 1 названной нормы устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.
При этом конкретные условия и порядок отсрочки должны устанавливаться Правительством РФ. Во исполнение вышеуказанной нормы правительством принято постановление №439 от 03.04.2020г.
В первую очередь в постановлении даны рекомендации арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки по уплате арендной платы предусмотреть ее уменьшение за период неосуществления арендатором предпринимательской деятельности по причине введения в РФ режима повышенной готовности.
Правительство также рекомендует субъектам Российской Федерации рассмотреть вопрос о предоставлении арендодателям, предоставившим отсрочку, налоговых льгот по налогу на имущество организаций, по налогу на имущество физических лиц, земельного налога и арендной платы за землю.
В тексте постановления указано, что отсрочка предоставляется арендаторам, которые осуществляют свою деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавших от ситуации, сложившейся в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
В соответствии с постановлением правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 г. наиболее пострадавшими признаются: авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки; культура, организация досуга и развлечений; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание; деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений; деятельность по организации конференций и выставок; деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности. Задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023, поэтапно, равными платежами, не чаще одного раза в месяц. Размер таких платежей не должен превышать 50% от арендной платы.
Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности в размере арендной платы за соответствующий период. За период с момента окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 отсрочка предоставляется в объеме 50% от арендной платы.
Отсрочка не предоставляется по коммунальным платежам и по платежам на содержание арендуемого имущества.
Предоставление отсрочки происходит без взыскания неустойки (штрафов, пеней).
Пункт 2 устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год.
По большому счету, стороны договора аренды и до принятия указанного закона могли заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Исходя из указанного, можно сделать вывод, что положение носит исключительно декларативный характер и задумано скорее, как некий стимул и побуждающий мотив, в первую очередь для арендодателя, для учета сложившейся ситуации и снижения арендной платы.
Пункт 3 предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.
Поскольку каких-либо четких критериев «невозможности использования имущества» закон не определяет, именно по данному пункту следует ожидать наибольшее количество спорных ситуаций, перспективы разрешения которых зависят от конкретной ситуации.Из буквального прочтения нормы следует два варианта ее толкования:
1) положение распространяется только на те объекты, которые вынуждены были закрыться в связи с прямым указанием в нормативных актах, регулирующих правовой режим «повышенной готовности» (напр., все объекты, обслуживающие граждан, кроме продовольственных магазинов, аптек и т.д.).
2) положение распространяется на все объекты, которые хоть и не обязаны были прекращать деятельность в связи с вводимыми ограничениями, но фактически не смогли эксплуатироваться в условиях, когда работники не могли попасть к месту работы, были переведены на удаленную работу и т.д.
По мнению ЮА «Далидан, Денисов и партнеры» от оплаты арендной платы должны быть освобождены все предприниматели, которые не смогли осуществлять свою деятельность в связи с введенными ограничениями.
Также нужно обратить внимание, что закон напрямую не предусматривает размер снижения арендной платы, на который вправе претендовать арендатор. Но из общего смысла положений можно сделать вывод, что от оплаты должен быть освобожден период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Руководитель практики
ЮА «Далидан, Денисов и партнеры» А.Ю. Кольцов